Türk Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenmiş olan Kira sözleşmesi ile taraflar karşılıklı hak ve yükümlülük altına girmektedir. Kira sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için, herhangi bir şart öngörülmemiştir. Bununla birlikte yazılı olması, usul hukuku anlamında ispat bakımından önem taşımaktadır. Taraflar kira bedelini, irade serbestisinin bir gereği olarak serbestçe kararlaştırabilirler. Ödenen kira miktarının enflasyon ve zorlaşan hayat şartları içerisinde düzenli olarak artırılması hakkaniyete uygundur. Fakat kanun, bu hususta tarafların menfaatlerinin hukuken korunmasını sağlamak amacıyla bazı sınırlamalar getirmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin tespitinde getirdiği sınırlamaya göre, bedelde artırıma giderken tüketici fiyat endeksi oranının aşılmaması gerekmektedir. Tüketici Fiyat Endeksi, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın ilk haftasında aylık olarak açıklanır. Kira artışı da 12 aylık ortalaması yasal üst sınırı belirler. Nitekim TBK md. 344/1: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” hükmü gereğince, taraflar kira bedelini belirlerken bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi oranından daha yüksek bir oran kararlaştıramazlar.
1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”la, kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranı 5 yıl süreyle TÜFE artış oranı ile sınırlandırılmıştır. Düzenleme ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl 12 ay TÜFE ortalaması miktarında olması öngörülmüştür. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır. Bu düzenleme ile kira zammı enflasyon rakamına (TÜFE) endekslenmiştir.
Yasa gereği kira akdi başlangıcından itibaren 5 beş yıllık süre geçmiş ise, artık TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmaksızın çevrede oluşan rayiç kira bedeline göre Sulh Hukuk mahkemesinde kira parasının tespiti davası açılabilir. Süresi 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların ardından her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, TÜFE sınırı olmaksızın somut olayın özelliklerine göre belirlenebilir.
6098 sayılı kanunun 344. maddesinin son fıkrasına göre, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedeli döviz cinsinden belirlenmişse istisnaları olmakla birlikte ilk beş yıl kira bedelinde artış yapılamaz. Ancak somut olayın şartlarına göre ‘aşırı ifa güçlüğü’ kuralları uyarınca bunun değiştirilebilmesi mümkündür. 5 yıl geçtikten sonra gene TÜFE ile sınırlı kalmayacak şekilde hakkaniyete uygun bir artırım oranı belirlenebilir. Zaten, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’in 8/2. maddesi “(RG-6/10/2018-30557) Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar” hükmünü taşır.
Kira bedelinin arttırılmasına ilişkin bu düzenlemelerden, diğer bir deyişle; kira dönemleri sonunda kira bedelinde kanuni sınırlamalar ve kurallar çerçevesinde yapılan rutin değişikliklerin yanı sıra kira bedelinin değiştirilmesine olanak tanıyan bir diğer kurum da kira bedelinin uyarlanmasıdır. Kira bedelinin uyarlanmasının temeli Türk Borçlar Kanunu’nun “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. Maddesine dayanmaktadır. Kanunun ilgili maddesindeki koşulların varlığı halinde taraflar kira sözleşmesini mevcut koşullara uyarlayabilirler. Günlük yaşamda öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan birtakım gelişimler ve değişimler insanlar arasındaki iletişimi ve anlaşmaları olumsuz yönde etkilemektedir. Örneğin içinde bulunduğumuz pandemi sürecinde maruz kalınan ekonomik ve sosyal alandaki kısıtlamalar toplumsal düzende büyük ölçekli bir değişime neden olmuştur. Bahsi geçen değişikliklerin beraberinde getirdiği sorunlar, hukuk devletini ve kanunların üstünlüğünü ilke edinen toplumsal düzende ancak hukuki zeminde çözülebilir. Mevcut hukuki ilişkideki hak ve menfaat dengesini bozan bu tarz beklenmedik olaylar karşısında kanun koyucu tarafların hak ve menfaatlerini koruyan bir düzenleme getirmiştir. Sözleşmenin mevcut koşullara uyarlanması noktasında aralarında anlaşma sağlayamamaları halinde sözleşmenin uyarlanmasını dava yoluyla mahkemeden talep edebilirler. Bu olağanüstü durum kiracının aleyhinde olabileceği gibi ev sahiplerinin de aleyhine olabilir. Dolayısıyla artış oranının ve dolayısıyla kira bedelinin uyarlanmasını kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilir. Konut kira sözleşmeleri bakımından değişen ekonomik koşullar yüzünden (Kira artış oranının enflasyon oranının altında kalması gibi) uyarlamanın genellikle ev sahipleri tarafından yapılmak istendiği gözlenmektedir.
Kira sözleşmesinin uyarlanması davası, kira bedeli tespit davasından farklı olarak ihtara gerek olmaksızın TBK md. 138’deki şartların mevcudiyeti halinde her zaman açılabilir. Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur fakat taraflar ihtiyari olarak arabulucuya başvurabilirler. Uyarlama davasında hâkim tarafların uyarlama şekil ve yöntemini hakkaniyete ve tarafların çıkar dengesine uygun olarak belirlemekte serbest bir yetkiye sahiptir.
