Kiracın kiralanana zarar vermesi veya hor kullanması sebebi ile kiraya veren tahliye ve tazminat davası açabilecektir. Bu durum Türk Borçlar Kanunun 316 maddesi 114. Maddesi ve ve 49.maddesinde düzenlenmiştir.

Madde 316 - Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Madde 114/2 -Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerine de uygulanır.

MADDE 49 -Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.

Zarar verici fiili yasaklayan bir hukuk kuralı bulunmasa bile, ahlaka aykırı bir fiille başkasına kasten zarar veren de, bu zararı gidermekle yükümlüdür.

Kiracı kiralananı normal ölçülerde elbette kullanacaktır. Eşyanın normal ölçülerde aşınması gayet doğaldır. Ancak öğreti ve uygulamada hor kullanma olarak ifadesini bulan hareketler kabul edilebilir değildir. Bu durumda kiracı kiralananda ise tahliye etmek ve ayrıca tazmin etmek mecburiyetindedir.

Nitekim

T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi’nin 2017/5057 E: 2019/1381 K

20.02.2019 Tarihli Kararında

“Uyuşmazlık konusu, asıl davada depozito bedelinin iadesi ile karşı davada ise hor kullanmadan kaynaklanan tazminat talebine ilişkindir. 6098 Sayılı TBK' nın 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi gereğince kiraya konu taşınmazı aldığı hali ile sözleşme sonunda kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davacı- karşı dava davalısının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimeler olabilirse de; davalı- karşı dava davacısı hor kullanmadan kaynaklanan bedeli isteyebilir.”

Şeklindeki içtihatında bu konudaki kıstasları bildirmiştir.

Hor kullanma temel olarak kiraya verenin kiracı çıktıktan sonra yaptırdığı tespit ile belirlenir. Ancak bu delil tespiti mutlak nitelikte olmayıp kiracının buna itiraz hakkı vardır.

Nitekim T.C. Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi 2016/3432 E 2016/3589K 03.05.2016 tarihli

“ 6098 Sayılı TBK.nun 316 (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334 (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Davalı kiracının kiralananı 21/07/2014 tarihinde tahliye etmesinden sonra kiralananda meydana gelen hasarların belirlenmesi amacıyla .... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/30 D.İş sayılı dosyasında 23/10/2014 tarihinde yapılan tespit sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda hasar bedelinin 9030,89 TL olduğu belirtilmiş, davalı kiracı yargılama sırasında tespit raporunu kabul etmediğini bildirmiştir. Söz konusu raporların tebliğine rağmen belirli sürede itiraz edilmemesi halinde kesinleşeceği veya aleyhine tespit yaptırılan kişi hakkında kesin delil niteliği kazanacağına dair yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle delil tespiti yoluyla alınan bilirkişi raporuna itiraz etmemiş olan taraf bu itirazını hüküm verilinceye kadar mahkemeye bildirebilir. İtiraza uğrayan ve mahkemece yeni bir bilirkişi raporu ile karşılanmamış tespit bilirkişi raporu ile karar verilemez. Mahkemece yapılacak iş bir uzman bilirkişi marifetiyle inceleme yaptırılarak zararın hor kullanımdan kaynaklanıp, kaynaklanmadığı, tespit edilen kalemlerden normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma olup, olmadığının belirlenmesi, tahliye tarihindeki rayiç birim fiyatları üzerinden yeniden fiyat değerlendirmesi yapılması, yıpranma payı düşülüp düşülmeyeceği konusunda rapor alınması ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” Şeklinde içtihatta bulunmuştur.

Bu davalar Kiracının ikametgahı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabileceği gibi sözleşmenin ifa yeri mahkemesi olan kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde de açılabilir.

Hukukla ve huzurla kalın